賃貸Ｑ＆Ａ
◆入居前◆
Ｑ．アパートとマンションはどう違うのですか？
Ａ． マンションは鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリートなどの耐火構造の集合住宅で、壁も厚く音が響きにくいと いうメリットがあります。一方アパートは準耐火構造や木造です。
Ｑ．入居までにどのくらいかかりますか？
Ａ．入居の申し込みをした後、審査に1週間ほどかかると予定しておきましょう。しかし、物件によっては即日というケースもありますので一概にはいえません。
Ｑ．契約時にどんな書類を用意しなければいけませんか？
Ａ．入居者全員の住民票、連帯保証人の印鑑証明などが必要となります。また給与明細の写しや、源泉徴収表の写しが必要となると考えます。
Ｑ． 家賃の目安ってどのくらい？
Ａ．一般的には「月収の3分の1」が目安といわれています。軽い気持ちで決めてしまうと後々苦しくなります。
Ｑ．申込金は必ず必要なの？
Ａ．現在では、申込金を不要とする不動産会社が増加していて、「申込金不要」とするのがほとんどです。
Ｑ．申込金の相場は？
Ａ．現在、申込金の授受が行われるケースが少ないため一概には言いにくいが、1万円から賃料の1ヶ月分というケースが多いようです。
Ｑ． キャンセルした場合、預けた申込金は返ってくるの？
Ａ． 申込金は申し込みの意思を伝えるために一時的に預けるお金と解釈される。そのため、契約が不成立の場合には、不成立の理由がどちらにあろうとも返還されるべきものです。申込金を預ける場合には、必ず「預かり証」を発行してもらいましょう。返還期日、会社名、担当者名も忘れず明記してもらおう。
Ｑ． 申込金の相場は？
Ａ．現在、申込金の授受が行われるケースが少ないため一概には言いにくいが、1万円から賃料の1ヶ月分というケースが多いようです。
Ｑ．部屋はとても気に入ったがもう少し安くしてもらいたい
Ａ．1月～3月の引越しシーズンは厳しいかもしれません。
物件や大家さんにもよりますが、1000～3000円くらいでしたら交渉の余地はあるかもしれません。
交渉するのなら「成立したのなら必ず決める」という気持ちで臨みましょう。
Ｑ．契約時にはいくら必要？
Ａ．敷金、礼金、仲介手数料、前家賃を中心に、火災保険料や鍵交換代が考えられます。通常賃料の6ヶ月分が必要だと言われています。ただし、上記の内容は契約内容によって異なりますので、予め確認しておきましょう。
また、引越費用や家具の購入費等も考えておきましょう。
Ｑ． 初期費用が全くかからない物件はありますか？
Ａ．敷金、礼金、仲介手数料のかからない物件はありますが、前家賃や保険料が必要となってきますので、「ない」と考えていていいでしょう。
Ｑ． 敷金って何？
Ａ．大家さんに預ける保証金みたいなものです。借主が家賃を滞納したときや、退去時に借主負担で修繕、清掃をする場合の費用に充てられます。
Ｑ． 礼金って何？
Ａ．入居時に大家さんに対して支払うお金のこと。戦後の住宅不足の時代に始まった慣習である。
現在では不要とされる物件もあるが、いまだ慣習として定着している。
大家さんに「お礼」として支払うお金なので退去しても返却されません。
Ｑ．入居者が損害保険料を支払う必要ってあるの？
Ａ．確かに大家さんは建物を対象とした保険に入っています。しかし、入居者側の事由により損害が起きた場合、 入居者自らが大家さんに弁済しなければならない。
そういった際のトラブルを防ぐため、保険加入を契約の条件としていることが多いのです。
◆入居中◆
Ｑ．管理費と共益費って違うの？
Ａ． 名目は異なるが、使用目的は同じである。ただ一般には、管理会社が管理している物件では管理費、大家さんが自ら管理している物件では共益費と呼ばれることが多いようだ。
Ｑ．管理費、共益費の相場は？
Ａ． 建物の種別、設備によって異なります。木造アパートでは2000円～3000円程度、マンションタイプで5000円前後、エレベーター付のマンションではそれ以上といえるでしょう。地域によっても異なりますので一概にはいえません。
Ｑ．管理費はどんな用途で使われているの？
Ａ．廊下やエントランスなどの共用部分の清掃代、電気代、メンテナンス代等に使われます。
つまり、「建物全体の維持管理」に充てられると考えます。
何に使用されているのか疑問に感じる人もいるかと思いますが、帰ったら電気がついている、廊下のゴミが片付いているなど、思い当たる事があるはずです。
Ｑ． 契約更新の際、更新料をなぜしはらうの？
Ａ．契約期間終了後も引き続き住み続けたいという場合、更新料として「新賃料の1ヶ月分相当」を支払わなければならないという場合が多い。これは、賃料が増額した際に、預けていた敷金が担保として不足することから、 その填補として要求されてきた。現在では、更新の際に賃料が増額されるということは、なくなってきたのですが、いまだ慣習として残っているようです。また、更新の際、更新料に加え、更新事務手数料というものが必要とされることもあります。更新料、更新事務手数料と共に契約時にいくら必要となるのか確認しておきましょう。
Ｑ．部屋の設備の修理代は誰が出すの？
Ａ．設備が壊れた場合には、まず管理会社に連絡し、支持を仰ぎましょう。
自分で勝手に修理してしまうと、結局立て替えた修理費は返ってこないということも。
契約時に「重要事項説明」で故障時の連絡先についての説明があるはずですので、そちらに連絡しましょう。
Ｑ．どうやっても「徒歩○分」じゃない。引っ越してから気付いたらどうなる？
Ａ．賃貸物件の「徒歩○分」と、実際に歩いたときの所要時間、後者のほうが時間がかかることはよくある話。実際、歩分の算出は、不動産の表示規約に基づき80m＝1分と定められており、信号待ちや坂道などは考慮されていません。それに、契約の対象は物件であり所要時間は付帯条件。どうしても気になるのなら、自分の足で歩いて、納得できる物件を探しましょう。
Ｑ．新築物件だったので完成前に契約。入居してみると間取図と少し違ったら？
Ａ．新築物件でまだ完成していなかったり、下見した時点で、まだ居住者がいる場合、実際の間取りを自分の目で確認するのは困難です。とはいうものの、早く部屋を決めたいし、条件のいい物件はどんどん借り手が決まっていくので、部屋を見ないまま決めてしまうケースも多いよう。しかし、引越した後で間取り図と実際の部屋が少し違うということも、考えられなくはありません。その場合、店舗物件など、その違いが実際の業務に影響するなら契約を解除することもできますが、住むだけの賃貸物件の場合、多少の違いで解除するのは難しいでしょう。広さがかなり違うなら交渉の余地もあるかもしれません。用意した家具が収まらないなどの場合は、管理業者に相談してみましょう。
Ｑ．収納の奥に前の住人が残した粗大ゴミが。処理費用は誰が負担？
Ａ．前の居住者の家具や家電が処分されずに残っていた場合、早く自分の荷物を片付けるため、仕方なく自腹を切って処分するという人がいるようですが、その前に一度、管理業者に相談してみましょう。当然、前の居住者が責任を持って処分すべきものですが、「何もない状態で入居する」のが当然なので、管理業者に処分を頼むのがベター。また、一見ゴミに見えても、もしかしたら必要なものかもしれません。たとえ放置されていたとしても、勝手に人のものを処分したら、損害賠償を求められることもあります。そういう意味でも、自分で処理せずに業者に任せた方がよいでしょう。
Ｑ．通信環境はブロードバンドという話だったのに、引っ越してみたらアナログ回線。工事は予定だといわれたら？
Ａ．物件の設備として広告などに記載されていたのなら、早く替えるよう要求することはできます。しかし、文書ではなく会話レベルだったのなら、工事するかどうかは家主次第。我慢できずに自分で工事するときは、部屋の中にある端子なども家主のものなので事前に許可を得ることが必要です。ただし、電話会社の局内工事だけで済むのなら、特に許可は必要ありません。
Ｑ．自転車置き場はあるけど、狭いスペースで置く場所がなかったら？
Ａ．引越してから「狭くて自分の自転車が置けない！」などと言っても、残念ながら具体的な解決策はないと考えたほうがよさそうです。部屋の中はもちろん、建物の現状を理解した上で契約するのが前提だからです。自転車置き場があると言われても、それがどれくらいの広さなのか、また自分のものも置けるスペースがあるのか、契約する前にきちんと確認しなければなりません。
Ｑ．広告に記載されている築年数がウソだったら？
Ａ．築年数の記載が間違っていたとしても、それが法律に触れるかどうかは微妙なところ。それ以前に、自分の目で見て納得した上で契約するわけだから、後になって「築年数が違う」といって、例えば家賃の減額を要求しても通らないでしょう。ただし、かなり古い物件を「新築」といわれたなど、明らかに故意なら話は変わってきます。
◆退去時◆
Ｑ．なぜ自分が部屋のクリーニング代、リフォーム代を負担するの？
Ａ．時間が経って自然に汚れた部分については大家さん負担が原則(経年変化)。
ただし、契約時にクリーニング代等を負担するという文言が契約書に入っていた場合には負担する必要がある。
契約時に確認しておきましょう。
Ｑ．退去時、敷金は返還できないといわれました、なぜ？
Ａ． まずは、請求された修繕、清掃の中身をチェックし、自分に責任がないかどうかよく考えてみよう。
敷金は基本的に返還されるもの。しかし、ペットを飼っていたり、タバコを吸っていた場合には、自分が思っている以上に費用がかかることがあります。
Ｑ．敷金を少しでも多く返してもらうにはどうすればいいの？
Ａ．2004年に国土交通省、東京都が出した原状回復のルールでは、時間の経過に伴って自然に損耗した部分については、貸主の負担。借主の故意又は過失による損耗については借主負担としている。
基本的には、定期的に掃除を行う、タバコを吸わない、釘を使用しないなどがあげられる。
部屋を汚さないように意識的に使うことがポイントです。
Ｑ． 二重家賃を防ぐには？
Ａ． 多くの契約では退去を申しいれてから最低でも1ヶ月分の家賃は支払うことになっている。そのため、退去の申し入れが遅れた場合、引越し前と引越し後の2部屋分の家賃を2重に払わなくてはならないことになる。
これを防ぐには早めに退去予告をし、新しい部屋をさがすときに入居希望日を伝えるようにすること。
しかし、全く家賃がかぶらないようにするには実際には難しいようです。
◆仲介手数料◆
Ｑ． 「貸主」から直接借りる場合には仲介手数料ってかからない？
Ａ．「貸主」とは直接物件を賃貸する当事者なので仲介にはなりません。
よって貸主から直接借りる場合には「仲介手数料」不要となります。
◆保証人◆
Ｑ．保証人は絶対に必要なの？
Ａ． 賃貸借契約を交わす場合には原則必要となります。
よほどの例外でない限り必要と考えたほうがいいでしょう。それはなぜでしょう？
Ｑ．保証人と連帯保証人の違いは？
Ａ．保証人…1次的に契約者本人に請求がゆき、契約者に支払い能力がない場合にはじめて支払い義務が
生じます。
連帯保証人…単なる保証人と異なり、「借主(契約者)と同等の支払い義務」があります。
つまり、契約者に先立って連帯保証人に請求することもでき、請求を受けた連帯保証人は、保証人で
あることを理由に支払いを拒否することはできません。
Ｑ．友達と二人で入居したい
Ａ． 仲のいい友人同士といえ、家計は違います。この場合には、保証人を各自で立てる事が必要となる場合が
多いようです。また、一方の親族が契約者、もう一方の親族が保証人という形をとることもあります。
Ｑ．未成年者や無職、高齢者等の場合
Ａ．このようなケースでは、家賃の支払い能力が乏しいと見なされがちです。
保証人については、両親や子供といった深い関係の人間が保証人になることが通常のようです。
Ｑ．親族がいません
Ａ．地域や貸主の考えによっても異なりますが、基本的に親族がいない場合には難しいようです。
友人・知人では責任能力や責任感に問題があるようです。
しかし、最近では「保証人代行制度」というものが見受けられるようになっています。これは、保証人が立てられ
ない場合に保証人を代行してもらうサービス(有料)のことです。物件によっては入居に際しての契約条件にもな
っていることがあります。これは次項で説明します。
◆保証金◆
Ｑ．契約時、保証金が必要といわれ、退去時に返還できないと説明をうけました。礼金とは何が違うの？
Ａ． 賃貸契約を交わす際には「敷金・礼金」等の初期費用が必要となります。
東京をはじめ、関東地方ではこの「敷金・礼金」が一般的です。一方、関西(京都・滋賀を除く大阪・神戸の
賃貸)等では、「敷金・礼金」に代わって「保証金」が一般的となります。
「敷金」と「保証金」、呼び方が違っても、入居者から一時預かる担保という点で趣旨は同じ。
大阪の賃貸では契約の時に「保証金」の額と共に、クリーニングやリフォームなどの時に差し引かれる
「敷引」の額が示されていますので、契約時に「保証金」がどのくらい戻ってくるのかがわかる仕組みに
なっています。また、大きな特徴として、「保証金・敷引き」方式では、首都圏においては一般的となっている
更新料が、保証金の風習のある地域の賃貸ではかからないのも大きな特徴といえるでしょう。
◆入居審査◆
Ｑ．居審査って落ちるの？
Ａ．一般的に「入居審査」は、在籍確認・保証人確認などを不動産会社、管理会社が行います。
最終的な判断は、入居申込書や提出書類をベースに、「賃料を支払えるのか」「保証人に保証能力が
あるのかどうか」「家族構成」「職種」「勤続年数及び地位」「人物像」…etc等を大家さんが総合的に判断します。
もちろん審査に通らないということも考えられます。
地域・慣習・保証人によっても違ってきますが、一般的に問題となる例として以下の3つをあげました。
１、 年齢（未成年者）
就業する場合…入居者を本人として契約できることが大半です。
ただし、内定通知書、親権者の同意書が必要となるでしょう。
学生の場合…両親の片方が契約者、その片方や親類が保証人となるというケースが多いようです。
２、保証人が高齢者
入居審査は、契約者だけでなく保証人に対しても及びます。年金収入のみで暮らしている両親を保証人に
立てるつもりだったが、保証能力なしと判断される場合もあるようです。
兄弟・親類の保証人を追加するか、保証会社への加入が必要となるでしょう。
３、外国籍の場合
日本国籍でないことが問題なのではありません。それよりも、日本語が通じるのかどうかであったり、
最低限必要とされる日本の文化やマナーを理解しているのかどうかです。
つまり、トラブル等が起きた場合に対処しきれるかどうかなのです。
日本語、日本のマナーを理解していない場合には、契約を進めることが難しい事も多いので、
会社・学校・知人に協力してもらう事がもっともよい方法といえるでしょう。
上記以外にも、様々なケースが存在します。生活面で気になることがある場合、言いにくいかとは思いますが
事前に相談しておきましょう。
気に入った物件が見つかり、審査を申し込んだ後で「契約できません」といった事態も避けられ、
無駄な時間や手間をかけなくても済みます。
◆ペット◆
Ｑ．ペットと一緒に住みたい！でもどんな問題があるの？
Ａ． ●共同住宅ゆえ泣き声が響き、他の入居者とのトラブルに
●他の入居者にペット嫌い、アレルギー体質の人がいる
●床や壁、ドアなどへの傷や汚れ
●退去後の臭い
●修繕費用が多くかかり、敷金精算時にトラブルが起こりやすい
●決まり通りにペットを飼育しない入居者が多い
通常に部屋を貸した場合では起こりえない様々なトラブルが予想されるということに不安を抱える貸主もいます。
◆その他◆
Ｑ．恋人と一緒に住みたいんだけど…。
Ａ．借りたときにそんなつもりはなくても、好きな人ができれば、一緒にいたいと思うのは人情です。しかし、一般的に契約では住むのは「当該者のみ」ということになっている場合、やはり勝手に同棲を始めてしまったら、契約違反となります。でも、家主も“強制退去！”なんて言うわけにもいきませんので、二人で住みたいということになったら、正直に届け出て、相談したほうがいいでしょう。女性専用の物件に男性が住む、独身専用の物件で同棲するのは問題ですが、そうでない場合は管理業者と家主と話し合うのが先決です。
Ｑ．部屋のリフォームはどこまで可能？
Ａ．少しでも和める空間にしようと、リフォームに憧れる人も多いはず。しかし、賃貸物件の場合、大がかりなリフォームはできないと考えたほうがいいです。壁紙を張り替えるだけでもNG。簡易的な模様替えなら可能だが、借りた時の状態を壊さないこと。そして、退去時に借りた時の状態に戻すことが条件になりますので、インテリアで変化をつける方向で考えたほうがよさそう。エアコンをつけるときも、エ事が必要になるので必ず許可が必要です。その際、退去時にもとに戻す必要があるかどうかも確認しておきましょう。もとに戻さなければならない場合、そのためにかかる費用は借主が負担することになります。
Ｑ．ケーブルテレビに加入したいがどうすればいい？
Ａ．ケーブルテレビに加入している物件なら、月々の視聴料を支払うと映画やスポーツなどの多チャンネルが楽しむことができます。しかし、その設備がない物件では見たいと思っても工事が必要になるので、単独で勝手に加入するのは無理。それでも、どうしても見たいというなら、管理業者を通じて家主と交渉をしてください。この場合、一人で交渉するより同じ物件に住む人に相談して、何人かでまとまって交渉したほうが説得力は強いでしょう。ケーブルテレビに加入することで物件の価値も上がるわけだから、実現の可能性がないわけではありません。
Ｑ．ピッキング対策でカギを替えたい。大家さんに頼めばいの？
Ａ．物騒な世の中、高級マンションだけでなく、一般的な賃貸物件もピッキング強盗と無縁ではありません。その対策として最も手っ取り早いのはカギの交換。しかし勝手に交換すると「他人の物を壊した」ということになってしまいます。カギは管理上の意味もあり、必ず家主、または管理業者のところにもなければならないものですので、勝手に替えるのは厳禁です。ピッキング対策として交換したいのなら、必ず相談しましょう。交換費用は家主が全額負担するのが原則ですが、家主と借主が折半する場合もあるようです。
Ｑ．アパートの南側にマンションが建って日当たりが悪くなってしまった！
Ａ．建築法規に日照権という権利があります。日照権とは一定時間以上の日照を確保する権利で、賃貸住宅にもあります。基準は各地方自治体ごとに条例で定められており、その基準以下であれば、スミ子さんのアパートの南側に建ったマンションは、違法建築の可能性があります。その場合には隣のマンションの管理業者を相手に損害賠償を請求することもできますし、行政指導という形をとることもできます。
Ｑ．引越し後に、以前傷害事件があった部屋だと判明。空いてる部屋に移れる？
Ａ．傷害事件や自殺騒動があった部屋、いわゆる「いわくつき物件」なら、進んでその部屋を借りる人はいないでしょう。横浜の分譲マンションで、自殺があったことを知らされなかった購入者が訴訟を起こした事例がありますが、結論は原告の勝訴で解約、そして損害賠償が認められました。分譲物件と賃貸物件の遣いはありますが、問題の根は同じ。このようなケースの当事者となったら、最寄りの法律相談所などに連絡してみましょう。
Ｑ．引越し業者が移動中に事故。荷物が壊れたらどうなる？
Ａ．引越し中の事故や運送車の急ブレーキが原因で荷物の一部が破損した場合、引越し業者から弁償などの対応をしてもらえるはずです。しかし、例えば2年前に20万円で買ったテーブルがあったとして、壊れたから20万円返ってくるというわけではありません。また、お金に代えられないもの、例えばアルバムなどが紛失、焼失した場合は、交渉の上で、相応の慰謝料という形で支払われます。それから、後日開けてみたら壊れていた、というケースもありますので、できるだけ引越し当日のうちに荷物が破損していないかチェックをしましょう。
Ｑ．引っ越し先の新築アパートが入居日になっても建築中だった！
Ａ．管理会社や大家さんに相談し、現在住んでいるアパートの引渡し期限を延長してもらえれば良いのですが、次の入居者が決まってしまっている場合はそうはいきません。そうなってしまったら、当然、今のアパートを退去してから、契約したアパートが完成するまでの期間、別の住まいを探さなければなりません。ただし工事が遅れたために発生した家賃や引っ越し代金などは、管理業者などに請求することができます。とはいえ、建築中の物件を契約する際は、完成予定日をよく確認しておきましょう。
Ｑ． ピッキングで空巣に入られた!大家さんに責任を追求できる?
Ａ．借りている部屋の管理責任は借主にあります。したがって、部屋に空き巣が入ったとしても原則として大家さんにその損害賠償を請求することはできません。しかし、建物の管理責任は、大家さんにあるので、その管理上の過失により被害を受けた場合には、損害賠償を請求することができることもあります。例えば、鍵が壊れていて直すように依頼していたのに対応してくれなかった、などの事情があった場合です。よって明らかに大家さんの過失が無ければ責任の追及は難しいでしょう。
Ｑ．契約をして、引越しの手配まで済ませた後で突然の契約破棄。どうしよう？
Ａ．正当な理由のない一方的な契約破棄なら、引越し業者へのキャンセル料などを含めて損害賠償を請求することができます。ここでポイントとなるのがは「カギ」。既に受け取っているのならそのまま引越しても法律上の問題はありません。カギを受け取っていない場合は、代替部屋の紹介など、責任をもって対応してもらうようにしましょう。法律上、カギを持っている者が部屋を「占有」できると考えられるので、その有無が文字通りの「カギ」となります。
契約が切れていることに気づかず住み続けていたら、半年遅れで契約更新の請求が来た。 「更新料を払うか、退去してほしい」と言われたけれど・・・。
契約期間満了後も住み続け、大家さんが何も申し出なかった場合には、「法定更新」が適用され、従来と同一の条件（賃料など）で契約が自動更新されたとみなされます。ただし、法定更新は期間の定めのない契約ですから、貸主から契約解除を言われた場合には、すみやかに従わなければなりません。できれば、更新料を支払い、契約期間を定めた契約をしたほうが良いでしょう。
Ｑ．賃貸契約のとき、どうして連帯保証人の印鑑証明と実印まで必要なの？
Ａ．連帯保証人になるということは、例えば、あなたが家賃を滞納した場合には代わりに支払わなければなりませんし、部屋を破損し貸主（大家）から損害賠償を受けた場合も、それを支払う義務が生じます。連帯保証人には、そのような重要な役割があるので、本人の意思を確認する必要があります。認印の場合は、誰でも押せますから連帯保証人になってくれる人の意思を確認できません。したがって、印鑑証明と実印が必要なのです。
Ｑ．アパートを友人にまた貸しすることってできるの？
Ａ．大家さんに無断でまた貸しをした場合、契約を解除され、部屋の明け渡しを求められる可能性があります。アパートの賃貸契約は大家さんと借り手の信頼関係で成り立っているものです。無断で友人にまた貸しするなどの行為は、その信頼関係を損ねることになりますので、必ず予め大家さんに相談しましょう。